「瑕疵物件」という言葉を聞いたとき、すぐに思い浮かべるのは「事故物件」ではないしょうか。
しかし、不動産の売買や賃貸において、瑕疵、つまり「欠陥・欠点」を指すこの用語は、以前に事故や事件が発生した物件だけでなく、ほかにも多くの状況を含みます。
そこで本記事では瑕疵物件とは何か、物理的瑕疵や心理的瑕疵の具体的な例をご紹介します。
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賃貸の瑕疵物件とは何か
「瑕疵物件」の読み方は「かしぶっけん」です。
瑕疵とは、不動産の売買や賃貸において、物件が本来持っている品質や性能、機能や状態の欠陥や不具合が存在する状況を指す用語です。
住んでいる方が不自然な状態で亡くなられたり、幽霊や怪奇現象が現れたりといった、いわゆる事故物件の意味ではありません。
瑕疵物件は、法律や過去の事例に基づき、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法的（法律的）瑕疵、そして環境的瑕疵物件の4種類に分けられます。
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賃貸の物理的瑕疵物件とは何か
物理的に重大な欠陥や不具合がある土地や建物です。
土地に関する瑕疵にはさまざまな例があり、地盤の歪みや地盤沈下などが含まれます。
また、立地条件が悪い場合、地中に障害物や埋設物が存在する場合や、土壌汚染なども瑕疵と見なされます。
さらに、土地の境界が曖昧で、隣接する土地に越境や侵食が発生している場合も、土地の物理的瑕疵と言えるでしょう。
建物に関する瑕疵は、雨漏りやひび割れなどの欠陥がある場合や、耐震強度が基準を満たしていない場合や、シロアリの被害がある場合などです。
建材としてアスベストが使用されている建物も健康上の問題を引き起こすため、瑕疵と言えるでしょう。
物理的瑕疵物件を賃貸する場合、貸主は瑕疵を重要事項として、契約の際に説明する告知義務があります。
口頭での説明だけではなく、正式な書面を作成し、明確に提示しなければなりません。
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賃貸の心理的瑕疵物件とは何か
心理的瑕疵は、具体的には居住者の生活に直接的な障害を引き起こすわけではありませんが、心理的な不快感をもたらす状況を指します。
もし賃借人が自殺した場合、その物件は事故物件として取り扱われ、通常の賃貸募集と異なる配慮が必要です。
自殺がおこなわれた部屋に住みたいと考える方は少ないため、物件を提供する側は、自殺が発生した事実を、次の賃借人に告知する義務があります。
心理的瑕疵に関して、告知義務が生じる具体的な状況や基準を、どこまで設定するかの判断は難しいです。
自殺、殺人、不審死、変死、焼死、または死後長期間が経過してから発見された、などの事象が室内で起きた場合、告知が必要です。
では、告知はいつまで必要なのでしょうか。
一般的に、自殺が発生した物件では、賃貸の場合約3年、売買の場合約6年間、告知義務が必要と認識されています。
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まとめ
瑕疵物件とは、物件が本来持っている品質や性能、機能や状態の欠陥や不具合が存在する状況を指す用語で、いわゆる事故物件の意味ではありません。
契約の際に説明する告知義務があり、口頭での説明だけではなく、正式な書面を作成し、明確に提示しましょう。
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ハマ不動産 スタッフブログ担当
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