不動産を売却する際には買主とのトラブルは避けたいものです。
ここでは、不動産売却で押さえておきたい契約不適合責任とはなにか、その注意点について解説します。
不動産売却で売主が負う「契約不適合責任」とは
契約不適合責任とは、民法の条文で、引き渡された物の種類、品質または数量が契約の内容に適合しないときに売主が負う責任です。
わかりやすくいうと、契約内容と異なる商品を売却したときに売主が負う責任のことです。
2020年4月の民法改正において、瑕疵担保責任から契約不適合責任に変更されました。
購入した不動産に不具合があった場合、買主は売主に対し、契約不適合責任として以下の請求をすることができます。
●追完請求（修理や代替品などの引き渡し請求）
●損害賠償請求 ※売主に過失がある場合に限る
●代金減額請求 ※追完請求に売主が応じない場合に限る
●契約解除 ※追完請求に売主が応じない場合に限る
不動産売却での契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いを比較
民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任になりましたが、名称だけでなく内容にも違いがあります。
とくに押さえておきたい違いは以下のとおりです。
●適用対象
●買主が請求できる権利
●損害賠償請求の要件
●買主の権利行使の期間
ここからは、一つずつ比較しながら解説していきます。
適用対象
瑕疵担保責任では、適用対象を特定物で、買主が購入時に知らなかった不備を対象としていました。
契約不適合責任では、契約内容と異なるものすべてを対象とし、買主が購入時に知っていた不備も対象となりました。
買主が請求できる権利
瑕疵担保責任では、原則、買主は売主に対して損害賠償請求または契約解除のみ可能でした。
契約不適合責任では、それにくわえて追完請求と代金減額請求も可能となりました。
損害賠償請求の要件
瑕疵担保責任では、売主の過失の有無によらず損害賠償請求が可能でしたが、契約不適合責任では、売主に過失がある場合に限定されています。
また、瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は信頼利益に限られていましたが、契約不適合責任では履行利益も含みます。
権利行使の期間
瑕疵担保責任では、買主が瑕疵の事実を知ってから1年以内に行使しなければならないとされていました。
契約不適合責任では、買主が種類または品質に関する契約不適合の事実を知ってから１年以内に通知すればよいとされています。
不動産売却での「契約不適合責任」の押さえるべき注意点
不動産売却では契約不適合責任が発生します。
ただし、民法の契約不適合責任は、民法以外の法律で禁止されている場合を除き、契約書の内容が優先される規定です。
トラブルを防止するために以下の注意点を押さえておきましょう。
●売主が把握している不具合を買主にしっかりご説明し、契約書などの書類に明記する
●契約不適合責任の対象外（免責）を契約書に明記することを検討する
まとめ
中古住宅では何らかの故障や不備はつきものです。
契約内容と異なる不動産を売却した場合には、売主には契約不適合責任が発生します。
不動産の不具合の開示や、契約内容への明記など、買主に誠意を持って対応することが大切です。
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