思い入れのある実家などの空き家を相続したものの、今後の扱いに悩み売却を検討し始めている方は少なくありません。
将来的な維持費や管理の負担への不安を払拭し、できるだけスムーズに手放して安心したいと思うものでしょう。
本記事では、空き家を売却する際の注意点や登記の手続きや税金の特例について解説します。
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空き家を売却する「前」に確認すべき注意点
空き家を売却する前は、まず登記状況を確認し必要に応じて名義変更をおこなうことが重要です。
相続で取得した不動産は、亡くなった方の名義のままでは売買をおこなえないため、相続登記が欠かせません。
また、住宅ローンを完済していても登記簿上の抵当権は自動で消滅しないため、抵当権抹消登記の手続きも不可欠となります。
抵当権が残ったままだと、買主が融資を受ける際の障害となり決済直前に手続きが滞る原因になりかねません。
そのため、売却活動を始める前に登記事項証明書を確認し金融機関から書類を受け取ったら、速やかに抹消申請をおこないましょう。
さらに、売却を有利に進めようと、見た目を良くするための高額なリフォームを実施するのは得策とはいえません。
なぜなら、既存住宅はリフォームをしても担保評価や売却価格に十分反映されない可能性があるからです。
それよりも建物の状態や敷地内の状況を正確に把握し、雨漏りなどの不具合を告知することがトラブル防止に繋がります。
売却前は、大規模な改修を急ぐのではなく、現況の把握や権利関係の整理を優先する、姿勢が実務的です。
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空き家を売却した「後」にあるリスクと注意点
空き家を無事に売却した後に注意すべきなのは、買主に対する契約不適合責任です。
引渡した不動産が契約内容と異なる場合、買主から修補や損害賠償、契約解除などを求められる恐れがあります。
トラブルを避けるためには、雨漏りやシロアリ被害などの不具合を曖昧にせず書面で明確に伝えておくことが重要です。
次に、売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税の申告と支払いをおこなわなければなりません。
相続した空き家であれば、一定の要件を満たすことで最高3,000万円まで控除できる特例制度が用意されています。
しかし、令和6年以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は上限が2,000万円になることもあり、適用要件の事前確認は必須な作業です。
さらに、空き家の譲渡所得税は所有期間や費用の証明によって、税額が高くなる点にも気を付ける必要があります。
また、取得費を証明する当時の売買契約書などが見当たらないと課税される譲渡所得が大きくなりやすい点も見落とせないポイントです。
申告漏れや、過大な納税を防ぐためにも仲介手数料や解体費など、課税計算に関係する資料を整理しておくことをおすすめします。
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まとめ
空き家を売却する前は、名義変更や抵当権抹消といった権利関係を整理し、安易なリフォームは控えて建物の現況を正しく把握することが大切です。
売却後には、契約不適合責任への対応や要件が複雑な譲渡所得税の適切な申告と納税手続きが必要です。
トラブルや経済的損失を防ぐために、これらの注意点をあらかじめ理解し計画的に手続きを進めていきましょう。
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