認知症や精神障害を抱えている方との契約は、本人の権利を保護するためにも、通常成立しません。
不動産売却は売主、買主のそれぞれ本人がおこないますが、本人が認知症を患っていれば、売買契約は成立しません。
しかし、成年後見制度を利用し後見人を立てることで、本人の代理で不動産売却をおこなえるのです。
今回は、成年後見制度とは何か、その申し立て手続きや、後見人による不動産売却の方法についてご紹介します。
成年後見人による不動産売却とは？
成年後見制度とは、不動産売却に関わらず、認知症、精神障害で判断能力が低下している方々を保護するための制度です。
成年後見人を立て、その後見人に契約代行の権限も与えられるため、不動産売却についても後見人が代行します。
成年後見制度には、任意後見制度と法定後見制度があります。
前者は、本人が判断能力がしっかりしているうちに、将来自分の財産の管理や生活、看護を任せる後見人を選び、任意後見契約を結びます。
一般的に信頼のおける親族、または弁護士、司法書士が本人の意思で選ばれます。
後者は、家庭裁判所によって選任された成年後見人らが、本人の代理で契約したり、本人の法律行為に同意を与えたりして、本人の利益を守る制度です。
法定後見制度は、任意後見制度と違い、本人の判断能力が低下してから申し立て、手続きする制度です。
成年後見制度の手続きをご紹介
後見人が必要と感じたときには、すでに本人に判断能力がない、というケースは多いものです。
その場合は法定後見制度を、本人の住所を管轄する家庭裁判所（以下、家裁）に申立て、手続きをおこないます。
申立てができるのは、本人、配偶者、4親等内の親族、市町村長で、家裁が申立書類や本人の事情を考慮して後見人を選任します。
以下が申立ての必要書類ですが、家裁によって異なる場合もあるので事前に確認しましょう。
●申立書と申立事情説明書
●戸籍謄本と住民票（いずれも本人と後見人の分）
●後見登記がされていない証明書
●本人の財産目録と、収支の裏付け資料
●親族関係図
親族で話し合って決めた人物が、家裁の判断で後見人と認められず、別の人物が選任される場合もあります。
成年後見人による不動産売却の方法とは？
本人の居住用不動産の売却の場合は、家裁の許可が必要なのが通常の売却方法と違う点です。
これは、成年後見人により不動産を勝手に売却されないようにして、本人を保護するためです。
売買契約書には、家裁の許可が下りなかった場合は契約無効になる「停止条件」を盛り込みます。
売買契約を締結したら、家裁に「居住用不動産処分許可の申立て」を提出し、許可が下りれば決済、引き渡しができ、下りなければ契約無効となります。
非居住用不動産の場合は家裁の許可は不要ですが、正当な理由（本人の生活費の確保、医療費の捻出など）が必要です。
不当な理由による売却であれば、後見人は身上配慮義務違反として家裁に判断されてしまいます。
まとめ
成年後見制度を利用して不動産売却をおこなうには、家裁の介入もあり、通常と異なります。
必要書類、手続きが複雑になるので、不動産売却に際しては不備のないよう、専門家と家裁に相談しながら進めましょう。
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