不動産を売却する際によく耳にする言葉のなかに、減価償却費というものがあります。
減価償却費は、不動産売却時の税額計算にも関わるため、正しい納税のためにも知っておきたい費用です。
そこで今回は、減価償却費がどのようなものか、その計算方法や注意点を解説します。
不動産売却時に知りたい「減価償却費」とは
不動産のなかでも、家やマンションといった建物部分は、年数を経るごとにその価値が下がっていくのが一般的です。
「減価償却費」とは、この建物部分の劣化を目に見える費用として経費計上するための金額です。
不動産を購入すると、その取得費用を経費として計上し税金の控除を受けますが、具体的には年月とともに減っていく価値に合わせた減価償却費を、数年にわたり経費計上することになります。
この減価償却費は、不動産を売却した翌年の確定申告で支払う「譲渡所得税」にも関わります。
確定申告時の減価償却費の計算は、売主本人がおこなう必要があり、毎年2月15日～3月15日までの期間に申告しなければならないため注意しましょう。
不動産売却時に減価償却費を計算する方法
毎年一定額を償却していく定額法での減価償却費の計算方法は、建物代金×0.9×償却率×経過年数です。
この計算に出てくる建物代金とは不動産の取得費のことですが、単純に不動産の購入価格と同一のものではありません。
具体的には土地を除いた建物部分のみの金額であり、仲介手数料・登録免許税・不動産取得税も含まれます。
また、償却率とは、建物部分が1年でどれだけ価値を失うかを示すもので、木造・コンクリート造などの種類によって異なります。
さらに、経過年数とは、不動産を購入してから、実際に何年が経過したかという数字です。
簡単な計算ですが、1年に満たない6か月未満は切り捨てて、6か月以上は1年に切り上げる点に注意しましょう。
実際に確定申告が必要となるかについては、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得がプラスになるかどうかで判断します。
しかし、取得費として売却までの減価償却費もあわせて計上することで、のちに解説する申告後のトラブルを避けられるでしょう。
不動産売却時における減価償却費の注意点
建物代金の正確な金額がわからないまま確定申告へ進んでしまうと、支払うべき税金よりも多く課税されることがあるため、注意しましょう。
正確な建物代金の割り出しを怠ると、おおよその取得費として計上できるのは概算取得費で、これは売却価格の5%のみとなります。
また、不動産の売買で譲渡損失が発生した際には、給与所得などとの損益通算が可能な場合、確定申告で戻ってくるお金がある点にも注意してください。
まとめ
不動産の売却時には、建物部分の劣化分を経費計上するための減価償却費についてチェックしてみてください。
減価償却費の計算には定額法を使いますが、正確な建物代金を調べることが大切です。
建物代金が分からないと概算取得費での計算となる点はもちろん、譲渡損失が出た場合の対処もよく確認し、不動産売却を進めるとよいでしょう。
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