心理的瑕疵物件は、通常の不動産より買い手がつきにくい傾向があります。
そのため一般的な不動産売却の流れとは異なった手順をおこなう必要があります。
今回は心理的瑕疵のある物件の価値はどれくらいなのか、告知義務とはなにかを解説いたします。
不動産売却を検討している方は記事を参考にしてみてください。
心理的瑕疵がある不動産売却とは？
心理的瑕疵物件とは、外観や内見は問題がなく、嫌な気持ちに感じる出来事や周囲の環境がある不動産を言います。
●火事や強盗、自殺や殺人などの事故物件である。
●周囲に暴力団事務所がある。
●墓地がある。
●カルト教団などがある。
こういった周囲環境や事件が起きている場合、住みたくない、購入したくないと感じる方がいます。
なかには気にしない方もいますが、事前に瑕疵部分を告知する義務があります。
口頭説明だけでなく、概要を記載した物件状況通知書を作成し、買い手に提出する必要があります。
心理的瑕疵がある不動産売却で受ける価値影響とは？
心理的瑕疵物件がある不動産が受ける価値影響は2つです。
●自殺などの原因の場合は、リフォームをおこなう。
●周囲環境の場合は、変更が難しいため相場の売却価格より安く設定する。
どれくらい価格に影響がでるかは、心理的瑕疵の物件状況や買い手の心理的な負担により異なります。
一般的な不動産売却より、買い手候補者が少なく、リフォームや清掃ができていることで価格に納得する方もいれば、値下げ交渉される可能性もあります。
●環境問題などの場合は、相場の10％ほど価値が下がる。
●自殺などの場合は、相場の20％下がる。
心理的瑕疵物件がある不動産売却の告知義務とは？
瑕疵物件には、告知義務があります。
室内で自殺もしくは事故に巻き込まれ入居者もしくは所有者が他界した場合には、買い手に伝える義務があるとガイドラインで定められています。
ただし、搬送先で他界した場合は、心理的瑕疵に当たるかの判断は所有者に委ねられています。
告知義務が発生する場合
●自殺や殺人
●事故による不審死や変死、焼死など
ただし、自然死と言われる転落死や入浴中の溺死、誤嚥による窒息死などは告知する義務がありません。
つまり不慮の事故に遭った場合は買い手への告知義務がなく、一般売却が可能です。
しかし、他界してから長期間遺体が放置していた場合には告知が必要となるため注意しましょう。
自然死で告知が必要な場合
自然死は事件性があるわけではありませんが、他界してから発見されるまでに時間が経過している場合、腐敗などの観点から告知が必要となります。
ガイドラインでは、他界してから24時間経過後に発見された場合には事故物件とするとなっています。
いつまで告知が必要かは3年が目安とされています。
まとめ
瑕疵物件の不動産売却では、価値が10～20％ほど下がります。
基本的には、告知が必要となり、物件状況通知書を作成し、買い手に提出する必要があります。
売る手間などがかかりますが、仲介会社の担当者とどう売却していくのか相談しましょう。
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